限购满月，昆明楼市还好吗？
撰文：昆明楼市首席购房顾问 文锋，微信：wenfeng005
距离7月1日昆明出台房地产调控政策快有一个月时间了，那么这个月来，政策对市场的影响如何？昆明楼市变化又是怎么样的？《昆明楼市》通过对市场的监测，发现了以下几大现象：
在今年6月28日，住建部等七部委联合开展整治房地产市场乱象工作的通知，昆明位列30个城市名单中。
在7月1日昆明的调控内容中，在第五条中也明确“严肃查处房地产市场违法违规行为”，要求“加强房地产开发企业和房地产经纪机构商品房销售违法违规执法检查，严格查处不明码标价、违反‘一房一价‘规定、实际销售价格高于预售价格、恶意炒作、哄抬房价、炒买炒卖等违法违规行为。’”
从政策出台之后，昆明的所有开发商基本都收到“风声”了，将售楼部很多不规范都提前进行处理：部分开发商清理了售楼部方圆3公里内的合作渠道，没有举牌或者街上派单行为；没有预售证之前不敢再以“团购费”的名义收取费用；也加强了对房源销售的控制，避免加价转让等行为。
据昆明目前第一梯队的中介机构负责人表示，昆明的调控对渠道公司影响很大，由于目前属于“严打”阶段，任何开发商都不敢顶风作案，担心被抓典型，渠道的合作进场时间的不确定性，在背负的业绩压力面前，不排除一些小渠道公司将会消失。
对于很多购房者而言，在购房成本中，几乎都有一部分费用属于团购费的，但在很多售楼现场，基本都被包装成为定金或者认筹金或诚意金，少则两千五千多则几万几十万。
“根据目前的市场形势，未取预售证的团购费的收费模式将成为历史。”该机构负责人表示，渠道合作的费用收取将在购房者办理完网签网备之后，就是回归到原先的销售代理模式。”迫于严打期，很多开发商只能放弃一些渠道的合作，团购费也不敢明目张胆进行收取，当然，在渠道公司的商业模式里，只是从前佣到后佣的转变，市场变得更为规范了。
在7月1日调控的政策内容第二条关于“加强新建商品住房销售价格管理”中，要求“从7月1日起，每6个月才能调整一次价格，每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。”
关于价格定价上，很多开发商有自己独有的方式，在与多家房企负责营销的领导沟通时发现，开发商为了规避限涨的要求，出了很多应对的办法，比如本次网签备案价格房源100套，其中50套做低价备案和50套做高价备案，而开盘主推高价备案的50套房源，低价备案的房源暂时不推。但实际上，这种自以为聪明的备案价格模式，在房管局相对严格的审核下，基本行不通。
为此，由于限涨的要求，很多开发商在本月的前三周（7月1日-7月22日）取证都很谨慎，主城四区及呈贡新区共新批6张预售证，预售面积41万平，可以理解基本以观望为主，而在最后一周（7月23日-7月29日）却很集中获销许，共计14张预售证，预售面积共计26万平米，累计预售面积相比上月128万平，约仅一半的预售量。
| 楼盘 | 上次开盘单价 | 本次开盘单价 | 备注 |
| 中南碧桂园樾府 | 1.2-1.3 | 1.35 | 略有涨幅 |
| 俊发城 | 1.35-1.4 | 1.35-1.4 | 基本没变 |
| 滇池俊府 | 2.1 | 2.5 | 产品略有区别 |
| 蓝光花田 | 1.3-1.4 | 1.3-1.4 | 本次推售房源位置略差 |
而从上周开盘的情况数据【上周6项目开盘价格9k-2.5w（7.23-29）】来看， 取得预售证的楼盘价格定价也相对保守，从开盘价格基本也控制在6%以内，从价格来看，定价上确实更为谨慎。
从上周新开盘的情况来看，确实没有7月政策发布前的效果好。根据楼粉的反馈，上周末开盘的楼盘，除个别项目，大部分都不理想。
据从去化情况监测的结果看，上周末开盘的6个楼盘中，有一半的楼盘去化不足50%。
问起原因，购买新房的投资客占比在下滑，而缺少渠道（上面也提及了）的助力，很多开发商构建的自渠上客也在减少，客户越来越少是最主要的原因。
昆明主城区一个在售项目的负责人透露，在7月份之前，客户当天看房当天购买的客户占比可以达到30%，但政策之后，这个比例不断在降低，目前已经不及5%。一方面，客户在购买上越来越理性，认为目前的调控政策对于开发商6%的限涨要求，价格很难再现一日一价的情况；另一方面，货比三家的对比心态，看盘数偏多，决策周期也偏长。
从目前来看，新房市场越规范，购买的客户越理性，也越能对好产品的需求也越来越讲究。
当然，新房投资客减少，有大部分是挤压到二手房市场。
在前面的文章也提及过，7月1日的调控中，对市场的影响也比较直接的：
一方面，7月份新增预售面积相比上月相对有限的情况下，政策在一定程度上也挤压一部分消费客群往二手房市场靠拢，而这个过程就是二手房市场价值重新梳理的过程，为此，价格不断上扬的态势是比较明显，直接导致新房与二手房之间的价差越来越小。
而另一方面，二手房市场的火热，也催生了很多乱象。据从事二手房工作的朋友说，目前网上发布的房源90%以上都是假的，都是经纪人为了吸引客户的付费广告。
在7月12日,昆明市住建局下发了《加强全市房源信息发布管理规范房地产经纪机构行为的通知》,对房地产“黑中介”违法违规行为开展专项整治,强调中介机构须取得房源核验信息编码,才能对外发布交易房源信息,办理二手房交易相关手续,房地产经纪机构房源发布公示牌不得发布未经产权人委托的房源信息,不得隐瞒有查封或者抵押等影响房屋交易的信息。
昆明一媒体在走访昆明20余家房产中介机构，发现一些较大的中介公司,已经把原有的房源信息撤掉，仍有部分中介张贴和发布没有取得核验信息编码的房源。
虚假房源的减少，也是市场规范的一种积极表现。
纵观市场的变化，这也算是政策带来的积极影响，从7月份开始，或许将成为市场新的分水岭，对于后期市场走势更为深层次的影响，下回继续分解。
以上为正文
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